30年房价变迁史，是什么决定了房价的涨跌？

2017 年 8 月 5 日 港股那点事 特姐

✦一，曼哈顿传奇

上图是曼哈顿新豪宅：One 57, 坐落在”亿万富豪大道“（Billionaires Row）, 现在平均每平米的售价高达7.36万美元，最贵一套售价近1亿美元，而且住在这里的大部分是福布斯富豪榜里的显赫人物。

这是老牌豪宅：公园大道740号。

老牌豪宅当然住不起，但是有一个好处，就是可以让我追溯价格。

1971年，保险业巨头索尔·斯坦伯格以28.5万美元从小洛克菲勒第二任妻子玛丽手中买了一套1800平米的，2000年，黑石首席执行长史蒂夫·施瓦茨曼斥资3000万美元从索尔手中买走，此时大约1.6万美元每平米，创下了当时曼哈顿公寓售价之最。此后，这套房子没有再成交，2014年时，这栋楼另外一套被对冲基金经理伊斯雷尔·英格兰德以7130万美元买走。

所以，当年的28.5万美金的豪宅，14年是7000多万美金，那么现在应该价值在8000万美金左右。

简单估算，从1971年到现在，曼哈顿豪宅涨了8000/28.5=280倍。而同时期，全美套均只是从3万美元涨到30万美元，之涨了10倍。

曼哈顿豪宅和普通住宅，即使同样是房子，但因为属性的不同，经过时间的发酵，分化起来也是惊心动魄。

✦二，中国30城房价史

美帝和曼哈顿离我们太远，我们来说下轰轰烈烈的中国。

近20年来，我国演绎了人类历史上最波澜壮阔的城市化进程，从农田到城市，从小平房到高楼，人类历史上，从来没有用这样快的速度来改造地球地理的面貌，如果写成史诗，也是来无古人。

这就是1983年的深南大道，看上去只是一条普通的左右农田的乡间小路。而如今的深南大道，俨然成为了横跨深圳的城市命脉。

下图是自2002年以来，30城房价与M2搏斗的轨迹，最上面粉嫩的线是M2，其实房价的上涨，只不过是追赶M2的过程。

而城市之间，在2002年时相差不大的房价，走了15年之后，也出现了明显的分化。按照房价，有的被称为了一线城市，有的被称为1.5线，有的是二线，其余的，就成了无所紧要的三四五六七八线。

在分化的年份中，让我们感受最深的是2010年之后，因为到了此时，任凭你再少年英俊雄姿英发，都只能仰望如火箭发射一样升空的北上广深厦，看它们烟火一样激情四射的房价在各自夜空开着绚烂的花。

房价图的底端，还趴着沈阳贵阳太原和乌鲁木齐，这些都是存在于地理课本中的祖国的长城内外天涯海角。曾经号召我们到祖国最需要我们的地方去，去的都回来了，没去的估计也从来没想过要去。因为你我皆凡人，还没有那样潇洒，这里既不是大家梦想的家，也不是大家现实的家。

✦三，谁跑赢了？

每个人都在同时代赛跑，只有天纵英才的个人或者天纵英才的二代可以跳出时代节奏，大幅跑赢普通人。对绝大多数大部分普通人而言，只是在时代画定好的节奏里，在各自的跑道上一圈一圈螺旋上升着。

这15年来，两个智商相同，学历相仿的年轻人，是什么让他们走上了两条如此命运不同的道路。既不是漂亮脸蛋也不是有趣灵魂，而是他们脚下的那坨灰不溜秋钢筋混凝土，那坨钢筋混凝土是在北京四环还是在安阳郊区，几乎定格了他们在时代和命运赛道上的位置，甚至决定他们下一代的起点。这如同你出生在中国还是出生在非洲一样残酷。

看看你脚下的赛道的价格吧：

1：2002和2010年的各城市房价基本来自于统计局数据，而最后一栏“现在”的数据来自于搜房网等信息渠道，与统计局的有出入，我试图更真实的反应市场。

2：总体看，从2002年到现在，M2增长了8.22倍，真正跑赢M2的只有7个城市，北上广深厦+天津石家庄，上图福州合肥杭州一直到济南这一个区间，也算是基本追平，成都宁波南昌重庆长沙西安没有追上，最后的太原到沈阳那个区间，完全跑输，考虑M2的增长，基本可以认为那边的房价没有增长。

3：分年份区间看，2002-2010年这前半段跑的快而后面跑的慢的，有杭州宁波，也有太原海口，各有各的原因，有的是炒作太过，有的是因为资源经济衰落。但基本上2010年之后跑的快的是大省省会城市。

那么是什么导致了不同赛道的价格差异越来越大？

✦四，人口决定涨不涨

城市也像个人，它也有命运，有的怎么做都对，有的怎么做都错，有的则是对对错错。城市也叫城市聚落，是以非农业产业和非农业人口集聚形成的较大居民点。人口较稠密的地区称为城市，说白了，就是聚集人口从事各种工商业活动，所以，有人才有城市，城市的基本要素是人口。

城市兴衰的一个主要指标就是人口。

30城的常住人口变迁：

1：自2000年以来，30城共流入6974万人，英国全国人口6564万，相当于流进了一个英国的人口，2000到2010年30城年均增长率2%，2010到2016年减缓至1.4%。

2：总体来看，2000之后人口增长比较多的城市是：北上广深+（厦门、天津、合肥、郑州）+（武汉、成都）+（南京、杭州），他们的流入人口都超过了200万人。

3：分时间段看，2010年之后，人口增速比较高的是城市：北广深+（厦天合郑）+（武汉、石家庄、长沙、成都、重庆），年均增长率都超过了1.7%，重庆增长的人口应该都在主城区，年增超过1.7%了。

4：人口增长速度一般的包括：福州、济南、贵阳、宁波、青岛、南昌。

5：人口增速比较低的城市有：西安、昆明、南宁、沈阳、大连、长春、太原、海口。

小学生人数：

常住人口数据备受诟病，有人信不过，那么可以参考小学生数据加以对照，因为在小学生人口数据上没有什么人去动歪脑筋，所以数据相对更真实，更能反映一个地方常住人口的数量。

综合常住人口和小学生数据，得出以下结论：

1：2008年到2016年人口高速增长的城市包括：北上广深+厦门郑州，主要就是上面深橙色的区域，这些城市是人口和小学生增速都高的城市，厦门基数小。

2：人口增速较高的城市包括：天津、长沙、成都、石家庄、合肥、杭州、南京、武汉，为上图浅橙色的区域。

3：人口中速增长的城市包括：福州、济南、青岛。

4：人口低速增长的包括：西安宁波；人口停滞的包括：太原、海口、长春、沈阳等。

用小学生增速与房价增速对比：

哈哈，应该像高善文博士一样做个漂亮的散点图，奈何我制图水平不行呀，不过相关性还是能看的非常明显。

1：人口增长的城市，房价一定都是增长的，人口停滞增长的城市，房价也是停滞不增长的。

2：人口与房价背离明显的城市是：人口增速较高而房价涨幅不高的城市是长沙、成都、重庆，人口增速一般但房价涨幅高的是石家庄、济南、福州。

人口增速决定房价涨不涨，但是房价的涨幅则不完全由人口增速决定。

如何判断城市的兴衰，人口的聚散？我觉得分成几个条件吧：

第一是硬条件，主要是城市的地理位置，既包括水路也包括陆路。比如曾经烟花柳巷聚集的扬州，就因京杭大运河和长江交汇，存在大量的转口贸易而富甲一方，但因为京杭大运河地位的下降，航运开始衰落，这座名城美丽，也只能存在于很多脍炙人口的诗句当中。

然后是软条件，包括人，制度和文化。人的性格差别很大，世界上有东北亚这种吃苦耐劳的，也有热带地区唱歌跳舞热爱艺术的，国内也有以地区划分的“帮派”，比如温州帮，当地房价曾几何时也是非常夸张；制度呢，有高效的资本主义，也有欧洲那些高福利的，在我国呢，有南方民营经济发达的，也有东北官本位国营经济占主导的，现在东北人都外外跑，这也决定了人口的流动；文化呢，更准确的说，是指城市的综合性，如果只有某些制造业，城市会变成一个大工厂，产业一旦变迁，城市衰落的可能性非常高。

✦五，人口决定涨不涨，供应决定涨多少

有的城市人口增速高但房价增速不高，而有的城市人口增速一般但房价增速高？为什么？

因为除了人口还有供应，一旦供应超过需求，房子就是普通商品，比如很多三四线地区。而供应紧张的地区，房子才会体现出金融属性，具有增值保值功能，最典型的就数一线城市，前文也说过，他们和M2的增速更为相关。

15年来各城市商品住宅销售表：

每个城市的商品化程度不一样，广州上海江苏的商品化程度就比较高，北京河南湖南等等各种保障房经济适用房就比较多，上表是商品住宅销售数据，是非常准确的，下表是根据各地非商品比例调整出所有住宅数据，其中，北上广深天津杭州数据是准确的，别的城市是根据比例调整的，有误差。

15年来各城市所有住宅竣工面积表：

简单说下结论：

1：人口不增长，即使供应不大，房价也不涨；人口增长，即使供应大，房价也会涨，只是涨幅受限。所以说，人口是首要因素，人口决定涨不涨。

2：人口增速高，但房价涨幅并不太高的代表主要是长沙、成都、重庆，整个重庆市人口增速不高，但主城人口增速挺高，重庆应该看成一个小省，主城是省会。这几个城市的主要特点都是供应量大。

3：人口增速并非最高，但是房价涨幅最高的是天津、石家庄；人口增速一般，但房价涨幅也不低的是济南、福州，这几个城市也有一个共同特点，那就是供应量不大。

人口决定涨不涨，供应决定涨多少。

那么关于经济增长不错，人口增速也不错的城市，房价如何？

我们可以看下深圳和重庆，这可以做为两个极端的例子，因为深圳供应非常紧张，而重庆供应则非常充裕。所以相比来说就产生了两种模式：

1：深圳是香港伦敦模式，那就是“边际需求远远大于边际供应”。一线城市就是这种类型，供应太少，收入高的人群需求还没被满足呢，更别提低收入的人了，所以，这些城市的房价是以高收入人群的收入定价的。

2：重庆是充分供应市场，我国大部分三四线城市城镇就是这种类型，供应很大，有钱人买完还有很多空余，那么房价是由低收入者的收入决定的。

其余城市，都处于深圳和重庆之间，也就是说处于“一线模式”和“三四线模式”之间，经济强，税源足的城市可能卖地意愿弱一些，供应就少，而经济其实没那么强，税源也不足，但又想要搞建设的城市，卖地的愿意可能比较强，供应就会多。

关于近期讨论很多的租赁房，租售同权什么的，我认为不会影响商品住宅市场，详细的我再写文章分析吧。

✦六，未来供应

无法准确判断城市未来的供地情况，可以看一看最近三年各城市住宅土地交易面积，一般而言，三年的土地供应会影响到房价。